Das alterações na lei de locação. Nova Lei de locação?

Muito se tem falado sobre a lei de locação e pouco se tem  informado.  Analisando as várias reportagens sobre o assunto percebe-se que nenhuma delas informa corretamente aos telespectadores sobre o que realmente aconteceu com a lei de locação.  Tal falha ocasiona  a falsa idéia de que a Lei 8245/91 (Lei de Locação) foi substituída por outra lei. Não raras foram as vezes ouvimos alguém questionar: “a nova lei de locação não proibiu ao locador exigir fiador?”No intuito de sanar eventuais dúvidas  passaremos a discorrer sobre o tema.

Primeiramente é importante esclarecer que a Lei de Locação de nº 8245/91 NÃO foi revogada, ou seja, continua vigente. Somente alguns artigos da lei foram alterados.

A alteração mais significativa  foi o acréscimo do inciso IX, ao §1º do art. 59 que estendeu o direito de concessão de LIMINAR para desocupação do imóvel  em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.  Antes da alteração a concessão da liminar somente era permitida quando:

I- houvesse descumprimento do mútuo acordo celebrado por escrito e asinatuado por duas testemunhas no qual tivesse sido ajustado prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.

II- houver prova escrita da rescisão do contrato de trabalho do locatário ou sendo demonstrado em audiência prévia quando a locação estiver relacionada com seu emprego.

III – Término do prazo de locação por temporada e a ação de despejo estiver sido proposta até trinta dias apos o vencimento do contrato.

IV- Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

V- Permanência do sublocatário no imóvel exinta a locação celebrada com o locatário.

Faz-se necessário esclarecer que a alteração na Lei de locação não retirou do locatário o direito de purgar a mora. O locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Quanto as garantias locatícias previstas no art. 37 da Lei de Locação ( caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) as mesmas permanecem inalteradas, podendo o locador, optar por exigir qualquer delas. Pelo exposto, resta claro ser direito do locador exigir FIADOR como garantia locatícia.

As outras alterações vieram para legitimar o que já estava sendo adotado na prática, seja no ato da celebração do contrato seja nos julgados dos Tribunais.

Segundo o art.4º  o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo estipulado para a duração do contrato. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Já o art. 12º estabelece que havendo separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução de união estável a locação prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Tal artigo já existia na Lei 8245/91, somente sendo alterado o termo sociedade concubinária para união estável, já que este, pelo Código Civil de 2002, difere totalmente do termo anteriormente empregado. O §1º do referido artigo estabelece que permanecendo o cônjuge ou companheiro na locação deverá ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador (se esta for a modalidade da garantia exigida no contrato de locação). Após ser comunicado o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador, conforme determina o §2º do referido artigo.

O artigo 39 da referida lei estabelece que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Na prática tal situação já estava acontecendo, visto que muitos contratos estabeleciam tal cláusula. Agora, no silêncio do contrato, prevalece a lei, ou seja, o fiador responde até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

Resumidamente, estas foram as alterações mais significativas na lei de locação.  Cumpre frisar que a Lei 8245/91 continua vigorando normalmente, apenas alguns artigos foram alterados.



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Publicado em Direito Imobiliário

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